La cèdula d'habitabilitat
1. Què és?
La cèdula d'habitabilitat és un document administratiu que acredita que un habitatge és apte per ser destinat a residència de les persones i té les condicions tècniques d'habitabilitat, segons la normativa vigent.
Els locals, estudis, etc., no poden disposar de cèdula d'habitabilitat ja que no tenen la consideració d'habitatge.
2. Qui pot sol•licitar la cèdula?
La pot sol•licitar el propietari de l'habitatge, l'administrador o un representant autoritzat.
3. Per a què serveix?
La cèdula d'habitabilitat és necessària per:
Transmetre un habitatge en venda, lloguer o cessió d'ús, en primera transmissió o en posteriors.
Donar-se d'alta dels serveis d'aigua, electricitat, gas, telecomunicacions i altres serveis.
4. Quina és la vigència de la cèdula d'habitabilitat?
La cèdula d'habitabilitat té una vigència de 15 anys. Transcorregut aquest termini és obligat sol•licitar-ne una de nova.
5. Quines dades consten a la cèdula d'habitabilitat?
Les dades que consten a la cèdula són :
L'adreça de l'habitatge
La superfície útil
Les estances i els espais que el componen en el moment de la seva emissió
El seu llindar màxim d'ocupació.
A la cèdula no apareix el nom del propietari, ja que la seva validesa permet diferents canvis d'ocupants
6. Com es sol•licita la cèdula d'habitabilitat?
La cèdula d'habitabilitat s'ha de sol•licitar mitjançant:
Habitatges nous: l'imprès de sol•licitud normalitzat .
Aquest imprès es pot trobar al web del departament o bé a les dependències de la Secretaria d'Habitatge o a les Oficines locals d'habitatge
Habitatges usats (de segona ocupació o posteriors): cal que un tècnic (arquitecte, arquitecte tècnic o aparellador) us faciliti la sol•licitud i s'encarregui de certificar l'habitabilitat de l'habitatge per mitjà d'un certificat d'habitabilitat, visat pel col•legi professional corresponent.
http://www.cat365.net/Inici/Ciutadans/Habitatge/CedulaHabitabilitat/III2_SI_MostrarInformacio.htm?ruta=%2FChannels%2FAutors%2FInici%2FCiutadans%2FHabitatge%2FCedulaHabitabilitat%2FPTO031Cedula&I=1
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Corredor: “El reglamento de la Ley del Suelo combatirá la especulación”
La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que el anteproyecto de Reglamento de la Ley de Suelo dará “mayor transparencia, rigor y seguridad jurídica” al mercado del suelo combatiendo en la medida de lo posible las “eventuales prácticas especulativas“.
La ministra ha realizado esta afirmación en el Congreso de los Diputados, durante el Pleno de control al Gobierno y en respuesta a la portavoz socialista de Vivienda, Ana Fuentes Pacheco. Ha destacado que la mayor transparencia en el mercado y lucha contra las prácticas especulativas, se van a alcanzar “mediante el desarrollo del nuevo régimen de valoraciones que dejó establecido la Ley, y que el Reglamento concreta y detalla en sus aspectos técnicos”. “También mejora –ha explicado Corredor- el funcionamiento del mercado de suelo gracias a la inclusión de medidas que refuerzan la constancia y el reflejo en el Registro de la Propiedad de la actividad urbanística”.
Beatriz Corredor ha detallado las principales aportaciones del Anteproyecto de Reglamento. En primer lugar, ha destacado que la norma aportará al mercado del suelo mayor transparencia, ya que “proporciona un elenco claro y detallado de las técnicas y métodos de valoración que serán de aplicación a este marcado”. Asimismo, el Reglamento aporta mayor rigor, puesto que “se diversifican los métodos empleados en la valoración del suelo, de modo que se obtiene el valor más justo para cada inmueble”.
En última instancia, la ministra ha señalado que el texto aporta más seguridad jurídica, que se alcanza, no sólo por facilitar mayor transparencia, sino porque, además, permite aplicar métodos y normas de valoración más precisos. Sobre este punto, la ministra ha expuesto que “todos conocemos que el mercado incorpora expectativas y factores especulativos y con este Reglamento vamos a disponer de las reglas que especifican cómo podrán evitarse y qué condiciones deben cumplirse para la aplicación de los distintos métodos”. A su juicio, “todo ello determinará que no puedan producirse valoraciones muy diferentes para inmuebles similares, que es lo que ha venido sucediendo en el pasado”.
La intención del Ministerio ha señalado Corredor es “superar definitivamente la etapa de desregulación en la que la tensión ejercida por la especulación sobre el suelo llevó al precio medio de la vivienda por metro cuadrado a duplicarse en nuestro país, haciendo virtualmente imposible para muchos el acceso a una vivienda”.
La rehabilitación de vivienda y los préstamos directos
La rehabilitación de vivienda y los préstamos directos, claves para salir de la crisis
El Gobierno ha remitido a los grupos de la oposición un conjunto de propuestas concretas para negociar en el marco del acuerdo político para la recuperación del crecimiento económico y la creación de empleo, en el que plantea aplicar incentivos fiscales a la rehabilitación, el transporte y mejorar la financiación de las empresas a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que concederá créditos directos por importe de hasta 200.000 euros.
"El Gobierno ofrece un conjunto de acciones extraordinarias de aplicación inmediata para favorecer el empleo en el sector que más ha sufrido su pérdida en los últimos meses, el de la construcción residencial", destaca el documento de 32 páginas que aborda en primer lugar propuestas para fomentar la rehabilitación de vivienda.
"Se trata de acciones centradas en la construcción sostenible", incide el Ejecutivo, que recuerda que más de la mitad del parque inmobiliario tiene ya una antigüedad superior a los treinta años. Así, las acciones apuestan por la rehabilitación de viviendas y edificios y se ven completadas por formas nuevas de financiación para la construcción de vivienda protegida.
De este modo, plantea la reducción del tipo del IVA al 8% para todo tipo de obra de rehabilitación de vivienda durante dos años, a partir de 1 de julio, así como una deducción extraordinaria del IRPF del 10% por obras de mejora de la vivienda que tengan por objeto la rehabilitación energética, las instalaciones de suministros o la accesibilidad para personas con movilidad reducida, a los contribuyentes de renta inferior a 33.007,2 euros.
Esta deducción se aplicará a las obras hasta 31 de diciembre de 2012, con un límite de 12.000 euros por vivienda. A partir de dicho umbral de renta, el importe de la deducción irá decreciendo hasta su desaparición. Asimismo, plantea ampliar las obras consideradas de rehabilitación estructural a las que se les aplica el IVA reducido.
También creará un nuevo "Plan 2000 ESE" de obras de rehabilitación y eficiencia energética en el conjunto de las administraciones públicas, con las que buscará un acuerdo para identificar 2.000 edificios públicos (1.000 de la Administración central y 1.000 de comunidades autónomas y ayuntamientos) en los que contratar una empresa de servicios energéticos (ESE) con el objeto de ahorrar, como mínimo, un 20% de su consumo energético en el horizonte 2010-2012.
El Gobierno estima que el conjunto de estas actuaciones urgentes permitirán la creación de, al menos, 350.000 empleos en los próximos dos años, que se sumarán a los que generará este año el Fondo Estatal para el Empleo y la Sostenibilidad local y otras iniciativas.
Todas las empresas contarán con financiación
También propone que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) conceda créditos directos con un importe máximo de 200.000 euros y cobertura de riesgo del 100% y comercializados a través de una entidad financiera de ámbito nacional seleccionada por concurso.
"Con esta medida se conseguirá que toda pequeña empresa cuente con financiación", asegura el Ejecutivo, para el que supone un "salto cualitativo" en el respaldo público a las pymes, porque ya no es una línea, sino que va a ser el propio ICO el que atienda las peticiones de crédito en las oficinas bancarias. Asimismo, propone ampliar el apoyo financiero del ICO a promotores de VPO para cuando las viviendas se destinen a la venta.
Redacción fotocasa.es
El Gobierno ha remitido a los grupos de la oposición un conjunto de propuestas concretas para negociar en el marco del acuerdo político para la recuperación del crecimiento económico y la creación de empleo, en el que plantea aplicar incentivos fiscales a la rehabilitación, el transporte y mejorar la financiación de las empresas a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que concederá créditos directos por importe de hasta 200.000 euros.
"El Gobierno ofrece un conjunto de acciones extraordinarias de aplicación inmediata para favorecer el empleo en el sector que más ha sufrido su pérdida en los últimos meses, el de la construcción residencial", destaca el documento de 32 páginas que aborda en primer lugar propuestas para fomentar la rehabilitación de vivienda.
"Se trata de acciones centradas en la construcción sostenible", incide el Ejecutivo, que recuerda que más de la mitad del parque inmobiliario tiene ya una antigüedad superior a los treinta años. Así, las acciones apuestan por la rehabilitación de viviendas y edificios y se ven completadas por formas nuevas de financiación para la construcción de vivienda protegida.
De este modo, plantea la reducción del tipo del IVA al 8% para todo tipo de obra de rehabilitación de vivienda durante dos años, a partir de 1 de julio, así como una deducción extraordinaria del IRPF del 10% por obras de mejora de la vivienda que tengan por objeto la rehabilitación energética, las instalaciones de suministros o la accesibilidad para personas con movilidad reducida, a los contribuyentes de renta inferior a 33.007,2 euros.
Esta deducción se aplicará a las obras hasta 31 de diciembre de 2012, con un límite de 12.000 euros por vivienda. A partir de dicho umbral de renta, el importe de la deducción irá decreciendo hasta su desaparición. Asimismo, plantea ampliar las obras consideradas de rehabilitación estructural a las que se les aplica el IVA reducido.
También creará un nuevo "Plan 2000 ESE" de obras de rehabilitación y eficiencia energética en el conjunto de las administraciones públicas, con las que buscará un acuerdo para identificar 2.000 edificios públicos (1.000 de la Administración central y 1.000 de comunidades autónomas y ayuntamientos) en los que contratar una empresa de servicios energéticos (ESE) con el objeto de ahorrar, como mínimo, un 20% de su consumo energético en el horizonte 2010-2012.
El Gobierno estima que el conjunto de estas actuaciones urgentes permitirán la creación de, al menos, 350.000 empleos en los próximos dos años, que se sumarán a los que generará este año el Fondo Estatal para el Empleo y la Sostenibilidad local y otras iniciativas.
Todas las empresas contarán con financiación
También propone que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) conceda créditos directos con un importe máximo de 200.000 euros y cobertura de riesgo del 100% y comercializados a través de una entidad financiera de ámbito nacional seleccionada por concurso.
"Con esta medida se conseguirá que toda pequeña empresa cuente con financiación", asegura el Ejecutivo, para el que supone un "salto cualitativo" en el respaldo público a las pymes, porque ya no es una línea, sino que va a ser el propio ICO el que atienda las peticiones de crédito en las oficinas bancarias. Asimismo, propone ampliar el apoyo financiero del ICO a promotores de VPO para cuando las viviendas se destinen a la venta.
Redacción fotocasa.es
Las inmobiliarias españolas supeditan la estrategia a la superviviencia
07-09-2010
Fuente: realestatepress.es
Las diferencias entre las inmobiliarias españolas y las europeas es importante, así como la forma de gestionarlas. Mientras la proactividad rige en el resto de Europa, la pasividad se ha apoderado de las españolas.
En primer lugar, nos encontramos un modelo de inmobiliaria típicamente español, que hace coincidir en una misma empresa actividades tan distintas como la promoción residencial y la gestión patrimonial de una cartera de activos, además de hacer depender su financiación en la mayoría de los casos de deuda bancaria.
Otra de las características diferenciales ha sido el altísimo nivel de compraventa de estas inmobiliarias en los seis primeros años de este siglo. Promotoras y constructoras de tamaño medio se hicieron con los gigantes del sector, controlados hasta entonces por entidades financieras, son los casos de Metrovacesa, Vallehermoso, Colonial y Urbis, mientras otras como Fadesa, Astroc, Parquesol, Riofisa y Realia, salían a bolsa. Fueron años de una frenética actividad corporativa, en los que se puso de manifiesto una cierta endogamia del sector, en los que el comprador pedía a otros del sector que tomaran algún porcentaje de participación accionarial de la empresa que compraban, generalmente con dilaciones en la forma de pago y, en ocasiones en una concertación encubierta que poco a poco se han ido poniendo de manifiesto.
La fiebre compradora no se limitó a España sino que fueron más allá de los Pirineos, y las inmobiliarias españolas se hicieron con algunas patrimonialistas francesas que habían optado por acogerse al modelo REIT, conocido en Francia como SIIC, son los casos de SFL, Gecina y SIIC de París, adquiridas por Colonial, Metrovacesa y Realia respectivamente. Todas estas operaciones se realizaron con un fuerte apalancamiento.
Mientras esto sucedía en España, tan sólo recordamos en el resto de Europa una operación de envergadura, la compra de la holandesa Rodamco por parte de la francesa Unibail, para dar lugar a la primera inmobiliaria europea, Unibail Rodamco.
El hecho diferencial español que dio lugar a tal actividad fue sin duda el boom residencial, que permitió poner en valor el suelo, hasta convertirlo en una máquina de hacer dinero, dado que todos los mercados inmobiliarios europeos se vieron inundados igualmente por la liquidez, generada por una deuda abundante y barata.
La vuelta a la realidad, tras esos años de auténtica alucinación, vividos dentro de la burbuja, ha sido dura, porque el motor residencial se paró, el suelo se quedó sin mercado, y las empresas se enfrentaron al problema de unos activos y existencias devaluados y unas deudas que mantienen su importe.
De ahí que estas empresas se encuentren ahora más preocupadas por la supervivencia que por la estrategia a seguir, los planes de negocio que van realizando están orientados a satisfacer a sus prestamistas y uno tras otro se van viendo incumplidos, siendo sustituidos por otros de incierto final, mientras sus activos y existencias son poco a poco absorbidos por esos prestamistas que los succionan al ritmo que les permite el pulmón de sus balances.
Las reuniones de G-14 se reducen a una especie de “cuentapenas”, una vez que el mal de todos permite que se expresen con mayor libertad en ese coto cerrado. Sin embargo, el mercado sigue siendo poco transparente y la mayoría de ellas da como ventas las daciones de pago, cuando el bien sigue estando puesto a la venta, ahora por parte de la entidad financiera que lo ha cambiado por deuda.
Mientras esto sucede en España, en otros mercados europeos, las inmobiliarias cotizadas se están financiando en los mercados de bonos a plazos de siete a diez años y preparan nuevas ampliaciones de capital dispuestas a aprovechar las oportunidades que surjan en los distintos mercados.
Subsistir fiando a que el tiempo corrija la situación, no deja de ser una estrategia pasiva.
07-09-2010
Fuente: realestatepress.es
Las diferencias entre las inmobiliarias españolas y las europeas es importante, así como la forma de gestionarlas. Mientras la proactividad rige en el resto de Europa, la pasividad se ha apoderado de las españolas.
En primer lugar, nos encontramos un modelo de inmobiliaria típicamente español, que hace coincidir en una misma empresa actividades tan distintas como la promoción residencial y la gestión patrimonial de una cartera de activos, además de hacer depender su financiación en la mayoría de los casos de deuda bancaria.
Otra de las características diferenciales ha sido el altísimo nivel de compraventa de estas inmobiliarias en los seis primeros años de este siglo. Promotoras y constructoras de tamaño medio se hicieron con los gigantes del sector, controlados hasta entonces por entidades financieras, son los casos de Metrovacesa, Vallehermoso, Colonial y Urbis, mientras otras como Fadesa, Astroc, Parquesol, Riofisa y Realia, salían a bolsa. Fueron años de una frenética actividad corporativa, en los que se puso de manifiesto una cierta endogamia del sector, en los que el comprador pedía a otros del sector que tomaran algún porcentaje de participación accionarial de la empresa que compraban, generalmente con dilaciones en la forma de pago y, en ocasiones en una concertación encubierta que poco a poco se han ido poniendo de manifiesto.
La fiebre compradora no se limitó a España sino que fueron más allá de los Pirineos, y las inmobiliarias españolas se hicieron con algunas patrimonialistas francesas que habían optado por acogerse al modelo REIT, conocido en Francia como SIIC, son los casos de SFL, Gecina y SIIC de París, adquiridas por Colonial, Metrovacesa y Realia respectivamente. Todas estas operaciones se realizaron con un fuerte apalancamiento.
Mientras esto sucedía en España, tan sólo recordamos en el resto de Europa una operación de envergadura, la compra de la holandesa Rodamco por parte de la francesa Unibail, para dar lugar a la primera inmobiliaria europea, Unibail Rodamco.
El hecho diferencial español que dio lugar a tal actividad fue sin duda el boom residencial, que permitió poner en valor el suelo, hasta convertirlo en una máquina de hacer dinero, dado que todos los mercados inmobiliarios europeos se vieron inundados igualmente por la liquidez, generada por una deuda abundante y barata.
La vuelta a la realidad, tras esos años de auténtica alucinación, vividos dentro de la burbuja, ha sido dura, porque el motor residencial se paró, el suelo se quedó sin mercado, y las empresas se enfrentaron al problema de unos activos y existencias devaluados y unas deudas que mantienen su importe.
De ahí que estas empresas se encuentren ahora más preocupadas por la supervivencia que por la estrategia a seguir, los planes de negocio que van realizando están orientados a satisfacer a sus prestamistas y uno tras otro se van viendo incumplidos, siendo sustituidos por otros de incierto final, mientras sus activos y existencias son poco a poco absorbidos por esos prestamistas que los succionan al ritmo que les permite el pulmón de sus balances.
Las reuniones de G-14 se reducen a una especie de “cuentapenas”, una vez que el mal de todos permite que se expresen con mayor libertad en ese coto cerrado. Sin embargo, el mercado sigue siendo poco transparente y la mayoría de ellas da como ventas las daciones de pago, cuando el bien sigue estando puesto a la venta, ahora por parte de la entidad financiera que lo ha cambiado por deuda.
Mientras esto sucede en España, en otros mercados europeos, las inmobiliarias cotizadas se están financiando en los mercados de bonos a plazos de siete a diez años y preparan nuevas ampliaciones de capital dispuestas a aprovechar las oportunidades que surjan en los distintos mercados.
Subsistir fiando a que el tiempo corrija la situación, no deja de ser una estrategia pasiva.
La subrogación o cambio de banco
La subrogación o cambio de banco es una opción a tener en cuenta cuando no estamos conformes con las condiciones de nuestra actual hipoteca y, viendo las ofertas de otras entidades, creemos que es posible cambiar a mejor.
Una subrogación nos permitirá modificar (1) el tipo de interés y (2) el plazo de amortización, lo que convierte a esta operación en una gran aliada si queremos deshacernos de una cláusula abusiva como el famoso “suelo” o reducir el importe de nuestra cuota mensual.
En la actualidad, existen más facilidades que nunca para cambiar de banco. Aquí van 6 consejos para dar con la mejor subrogación teniendo en cuenta el mercado actual y la legislación vigente:
1. Conocer los bancos que corren con los gastos de subrogación, incluyendo notaría, tasación, gestoría y Registro de la Propiedad. En el mercado actual hay tanta competencia que son muchas las entidades que ofrecen pagarlos.
2. Comparar varias ofertas para poder elegir. Los comparadores de hipotecas online te dan la opción de conocerlas todas sin moverte de casa, incluyendo la oferta de bancos online, más baratos que las entidades físicas e igual de fiables.
3. Negociar. Las hipotecas no son productos cerrados y, una vez elegida la más interesante para nosotros, siempre existe la posibilidad de hacer algunos cambios a nuestro favor. Para ello, es imprescindible conocer nuestros puntos fuertes: ingresos estables, años de antigüedad con la anterior hipoteca, existencia de un aval…
4. Comprobar que la nueva oferta nos será rentable a medio plazo. Quizá ahora tengamos que desembolsar algo de dinero para cubrir los gastos del cambio, pero si la diferencia en el interés es importante, en 5 años podemos haber ahorrado más de 10.000 euros. Es aconsejable hacer los cálculos no solo con el Euribor actual (1,27%) sino teniendo en cuenta una posible subida de hasta el 4 o el 5%, para prevenir sorpresas desagradables.
5. Una vez tengamos la oferta vinculante del nuevo banco, es decir, el borrador del nuevo acuerdo hipotecario, es necesario llevarla a nuestra actual entidad. Es posible que nuestro banco iguale la oferta y nos ahorremos los gastos (en caso de que la nueva entidad no los pague) y la comisión de subrogación (en caso de que nuestra hipoteca cuente con una). Hasta hace poco, el compromiso del primer banco de igualar la oferta no quedaba reflejado en ningún documento, y la entidad podía “desentenderse”. Pero el pasado 4 de mayo entró en vigor una modificación de la ley que obliga a la entidad original a emitir, por escrito, una oferta vinculante con las nuevas condiciones, para que así sea posible comprobar la diferencia o mejora sobre el papel.
6. Por último, una vez con la oferta vinculante en la mano y antes de firmar, leer la letra pequeña y no fijarse en un solo factor (TAE, interés…) a la hora de decidir si será o no una buena hipoteca para nosotros. La advertencia va sobre todo por las ofertas que ofrecen un interés muy bajo pero van cargadas de productos vinculados (seguros obligatorios) que encarecen la cuota mensual y consiguen que lo que ahorramos por un lado lo gastemos por el otro. Es normal que las hipotecas obliguen a contratar alguno de estos productos, pero no debemos olvidar nunca preguntar al banco (1) cuántos son, (2) cuánto cuestan y (3) en qué plazos los tendremos que pagar.
http://www.gurusblog.com/archives/subrogacion-hipoteca/30/06/2010/
“aún queda un año de ajuste inmobiliario” Share
“Vemos señales de que la caída del mercado de la vivienda libre española se acerca a su fin“, dice la agencia de calificación Standard and Poor’s (S&P) en un informe sobre el sector residencial en Europa. Eso sí, advierte de que “las condiciones siguen siendo frágiles” y que todavía queda un año de ajuste. Según sus previsiones, los precios podrían llegar a caer un 12% adicional. Según explica la agencia, aunque las cifras oficiales muestran un descenso de los precios de 6,1% en 2009, y la tasadora Tinsa anuncio un abaratamiento interanual del 5,3% en marzo, los precios podrían estar marcando retrocesos mayores “debido al exceso de oferta”.
Además, tampoco contribuye a reducir el stock (que algunos sitúan en cerca de un millón de viviendas) la coyuntura económica. De acuerdo con el informe de S&P, “los fundamentos económicos siguen siendo desfavorables”. En especial, pone de relieve el mal comportamiento del mercado laboral español, que ha perdido 1,8 millones de puestos de trabajo en la recesión. “La contracción representa el 55% de todos los empleos perdidos en la zona del euro, aunque el empleo español representa sólo el 13%“, subraya.
En este sentido, explica que “este grave deterioro [del trabajo] se ha traducido en un aumento de la proporción de préstamos dudosos en préstamos bancarios totales al 5,4%. Pero todavía está por debajo del 9,1% observada en febrero de 1995 durante la recesión económica anterior”, añade.
Con este contexto, S&P prevé que “el ajuste en el mercado de la vivienda probablemente continuará durante al menos otro año“. Además, cree que “el ritmo de disminución de precios probablemente continuará frenándose“. Aún así, según economista Michel Six, los precios podrían caer aún un 12% más antes de que el mercado recupere equilibrio a largo plazo.
Para el conjunto de la economía, la agencia calcula un retroceso del PIB del 0,6% este ejercicio (frente al 0,3% de estimación del Gobierno) y del 0,8% el que viene (el Gobierno, un incremento del 1,3%).
En el ámbito europeo, el economista jefe para Europa de la agencia, Jean-Michel Six, señala “ya hay signos de estar dejando de lado la corrección de los precios de la vivienda. De hecho, con la excepción de Irlanda, la caída de precios ha disminuido en muchos países como Francia, Italia, España o Países Bajos. Incluso en Reino Unido, comenzaron de nuevo a subir el año pasado en noviembre“.
Fuente: expansion.com
Cerrar la compraventa de un inmueble
Dar a conocer las cualidades de la casa y diferenciarse del resto es útil, pero para cerrar la compraventa hay que ajustar el precio del inmueble.
La crisis es evidente en las fachadas de los edificios, donde cada vez hay más carteles de pisos en venta. Portales, ventanas y balcones funcionan como enormes tablones de anuncios para empresas y particulares que intentan atraer la atención del comprador. Es un método tradicional y sencillo, un primer paso que, hasta hace un tiempo, funcionaba bien. Pero la coyuntura general ha cambiado. Hoy los vendedores deben dar a conocer las cualidades de la vivienda y diferenciarse del resto. Además, deben ajustar el precio, ya que éste es el factor decisivo para sellar una compraventa.
Atinar con el precio
La recesión económica, unida a la devaluación de la vivienda, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y el aumento de los inmuebles que se venden, ha trastocado la dinámica en la compraventa de pisos. Ya no son los propietarios, sino los posibles compradores, quienes controlan la situación: deciden cuándo, cómo y dónde van a adquirirlo, ya que tienen un abanico de ofertas más amplio, tanto de inmuebles como de precios. Buena parte de los titulares necesitan vender sus viviendas con urgencia y hay posibilidad de regateo.
El sistema del cartel en el balcón resulta obsoleto. Por un lado, aporta escasa información sobre el inmueble. Por otro, se pierde entre otros posibles carteles colocados cerca. De ahí que muchos anuncios estén colgados desde hace años. Ante este panorama, un poco de marketing casero puede ser de gran utilidad. Bastan dos estrategias básicas: dar a conocer las cualidades del producto y diferenciarse del resto. Las cualidades del piso y el modo de contarlas pueden inclinar la balanza e incidir en la decisión final del comprador. No obstante, hay un aspecto previo que no se puede desconocer: el precio. Hoy es el factor más importante de un inmueble y que logra llevar a buen fin la compraventa.
Antes, la financiación no era un problema y era posible pagar un sobreprecio para conseguir un piso con determinadas características. Hoy es difícil lograr dinero y el crédito está supeditado a un porcentaje de la tasación (el 80%), con lo cual el factor precio resulta determinante. Los dueños deben comprender que su piso ya no vale lo mismo que hace tres años, ni dos, ni uno: vale menos. Y, en esa línea, o se ajusta el precio o será difícil venderlo, por mucho que se intenten potenciar las cualidades del inmueble.
Aprender a vender
Si el piso tiene buen precio y los compradores pueden pagarlo, pero no se vende, algo falla. La razón estriba en que a pisos iguales y precios iguales, el comprador elegirá el inmueble que esté mejor conservado y más equipado. Aquí es donde el dueño puede trabajar para mejorar la calidad de su oferta.
• Canales de venta. Como primera cuestión, conviene ampliar los canales de venta, identificar cuáles son y aprender a utilizarlos. Además del cartel en la ventana o en el vecindario, destacan los periódicos y las inmobiliarias. Pero no son las únicas vías. Internet es una herramienta muy poderosa, con varias ventajas. Entre ellas, la gratuidad. Es posible informar de manera exhaustiva del piso y recibir visitas de un público más amplio, incluso de otras ciudades.
También hay que saber descartar los canales inútiles o poco adecuados. Entre otros, los folios pegados en las cabinas telefónicas o en las paradas de autobuses.
• Datos, detalles y organización. Los datos que se brindan sobre el inmueble son fundamentales. Hay que saber seleccionarlos y jerarquizarlos para aportar una información completa, clara y ordenada sin caer en los excesos, que abruman al comprador. Conviene comenzar por lo básico y ponerse en el lugar del otro.
1. Datos básicos. Esta información jamás debe faltar: ubicación del piso, metros, antigüedad, número de habitaciones y baños, si es exterior o interior, la altura, si hay ascensor y sistema de calefacción. Por supuesto, también debe indicarse el precio y, si se ha rebajado, destacarlo.
2. Detalles. Tras delinear la ficha básica del inmueble, lo siguiente es completarla con especial hincapié en los aspectos más positivos. No hace falta describir hasta el último rincón de la vivienda, sino puntualizar los aspectos que la favorecen -como la orientación o el tipo de cerramientos- o que pueden compensar sus deficiencias. Si el piso es interior pero luminoso, es imprescindible destacarlo. Si es antiguo pero se ha acometido alguna reforma, también.
• Los valores añadidos. Son las características que aportan confort, practicidad, comodidad o que, incluso, lo hacen más asequible. Para detectarlas y poder enumerarlas, hay que partir de un enunciado muy simple: si hay otros pisos con los mismos metros y el mismo número de habitaciones, ¿qué convierte a éste en la mejor opción? ¿Qué lo diferencia del resto? Las reformas estructurales, la calidad de las instalaciones sanitarias y eléctricas, la luminosidad, la tranquilidad, la seguridad o la presencia de un portero físico pueden ser algunas. También se pueden reseñar los trasteros, las plazas de garaje, la supresión de barreras arquitectónicas o las terrazas espaciosas. En cuanto al barrio, siempre es bueno destacar la presencia de locales comerciales, escuelas y ambulatorios cercanos, así como parques, lugares de esparcimiento y ocio, además de medios de transporte disponibles. Quizá el piso no sea céntrico, pero puede estar bien comunicado.
Cuestión de imagen
Otro punto imprescindible tiene que ver con la imagen. Como bien reza el refrán, vale más que mil palabras y, en este caso concreto, puede valer la venta del piso.
• Fotografías. Incluir fotos en el anuncio es vital para aumentar las probabilidades de éxito. Al adquirir una vivienda, muchos compradores hacen una selección inicial sobre el papel o la pantalla, sin ir a visitar el piso. Adjuntar imágenes de todas las habitaciones y los espacios del inmueble es fundamental. De ese modo, las personas interesadas podrán hacerse una idea de la distribución y el aspecto de la casa, así como evaluar sus posibilidades con tranquilidad, sin las prisas de quien la vende y guía en la visita.
Pero mostrar imágenes no es lo único importante: también lo es su calidad y los ambientes que enseñan. Hacer buenas tomas, elegir bien el encuadre y esperar el momento del día en el que la luz natural sea más favorecedora son algunos trucos básicos que mejoran el resultado final. Como norma general, hay que evitar hacer las fotografías de noche o con las persianas bajadas y, si se utiliza el flash, procurar que el destello no se refleje en los cristales de las ventanas.
• Aspecto. La imagen de una vivienda es mucho más que una foto. Es su aspecto general, su cuidado, su decoración y la impresión que causa al verla. Por muy bueno que sea el fotógrafo, si estos factores no están bien resueltos, la venta será más difícil. Reparar los desperfectos, pintar la casa, barnizar las puertas o hacer una limpieza a fondo es fundamental. También conviene deshacerse de los muebles que sobran y quitan espacio o sensación de amplitud, ordenar los objetos y optar por colores claros, tanto en la decoración como en la pintura. En este sentido, menos es más.
La ambientación del inmueble para la venta es tan importante, que algunas empresas y profesionales se dedican de modo específico a ello. Si se dispone de cierto capital para invertir en esta cuestión (el precio oscila entre 1.000 y 3.000 euros) o no se quiere perder tiempo, los especialistas en decoración resuelven el problema en pocos días: desde la pintura del piso hasta la limpieza y la distribución de los muebles. La idea es trabajar con los elementos que hay y potenciar al máximo las cualidades de la vivienda para que sorprenda de manera positiva a los posibles compradores. En ocasiones, basta con quitar muebles o cambiarlos de sitio. Otras, es necesario agregar algún detalle. En cualquier caso, el objetivo es ofrecer algo más que cuatro paredes y un techo, dar calidez.
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2010/05/24/193283.php
La estafa de los 'vecinos indeseables'
Tras firmar un contrato de arras, que obliga al promotor a devolver el doble de la señal recibida si se echa para atrás, le meten en el piso una familia de maleantes
Promotores murcianos sufren desde hace meses un original y doloroso timo de unos falsos clientes
La clave está en el denominado contrato de arras. Ahí es donde el promotor firma su sentencia. ¿La razón? Pues que este tipo de contratos privados, por los que el comprador de un piso entrega una señal a cuenta antes de formalizar la escritura, obliga a su vez al constructor a devolver el doble de la cantidad recibida si, por cualquier razón, acaba echándose para atrás y se niega finalmente a venderle el piso a ese cliente.
Lógicamente, en los tiempos que corren, con cientos de promotores que llevan meses sin ver aparecer por sus oficinas algo que se parezca a un potencial comprador, ningún empresario pone objeción alguna a esa cláusula. «¿Cómo voy yo a renunciar a vender un piso, con la que está cayendo?», deben de decirse, a sí mismos, en aquellas ocasiones en las que un cliente le insta a suscribir uno de esos contratos de arras. No cuentan con que siempre puede surgir una circunstancia imprevista, o quizás demasiado bien prevista por parte de otras personas, que puede llevarle a cambiar drásticamente de opinión. Llega entonces el momento en que se quedan sin vender la casa, y teniendo que perder además una buena cantidad de dinero. Y, encima, dando gracias de que el asunto no se haya puesto aún más tiznado de lo que ya estaba.
Un número indeterminado de promotores murcianos -la asociación que engloba a estos empresarios y las fuerzas de seguridad tienen conocimiento de, al menos, siete casos- ha sufrido en sus propias carnes, de un año a esta parte, esta original y dolorosa estafa.
El 'modus operandi', dicho sea en jerga policial, es en todas las ocasiones muy similar. Una persona, casi siempre una mujer de cuidada apariencia y buenos modales, en unos casos acompañada de su esposo y en otros de una hija, contacta con el promotor y le hace saber de su interés por adquirir una vivienda. Desea hacerlo en un bloque o en un complejo ya parcialmente habitado por otras familias. Explica que tiene dinero suficiente como para pagar en mano la casa, pero que no puede escriturarla hasta cuatro o cinco semanas más tarde, y propone firmar mientras tanto un contrato de arras: ella entrega entre 6.000 y 12.000 euros, que perdería íntegramente si finalmente no escritura la casa, y el constructor se compromete a devolverle esa cantidad, y otro tanto, si es él quien renuncia a la operación, cualquiera que sea la razón que pueda esgrimir.
Una vez suscrito el contrato privado, la mujer pide las llaves de la vivienda, utilizando para ello cualquier excusa. Por ejemplo, que la casa es un regalo que le quieren hacer a su hijo, que está a punto de casarse, y que pretenden irla amueblando, para que la sorpresa sea completa el día de la boda.
El empresario, ignorante de lo que se lleva entre manos la aparentemente opulenta e intachable familia, no suele poner objeción alguna y les permite el acceso al piso, o al dúplex, pese a no haberse formalizado todavía la escritura.
La monumental y terrorífica sorpresa llega casi inmediatamente, cuando se entera de que el piso ha pasado a ser ocupado, de un día para otro, por un clan de personas de lamentable apariencia y comportamiento vandálico, que han tomado posesión del inmueble con similares modales a los de una manada de búfalos cafres penetrando en los jardines de la Granja de San Ildefonso: destrozan puertas y ventanas, arrancan grifería, llenan las zonas comunes de basuras, vociferan como 'hooligans', amenazan a los vecinos...
«El temor que atenaza en ese momento al vendedor es más que comprensible», reconoce el secretario de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región, Alejandro Zamora, quien conoce bien la forma de proceder de ese clan familiar. «Los promotores afectados por esa estafa, y entre nuestros asociados hemos tenido dos casos, son conscientes en ese momento de que si esas personas siguen en el edificio, al resto de las viviendas ya no les vas a poder dar salida nunca».
En tales circunstancias, lo único que le importa ya al empresario es sacarse de encima a esos maleantes, aunque sea a costa de perder dinero. Así, suelen renunciar a firmar la escritura y reintegran la cantidad entregada a cuenta, más otra parte idéntica, que es la que los estafadores se llevan como ganancia.
«Tenemos constancia de varios casos», admiten fuentes de la Jefatura Superior de Policía de Murcia. «Los afectados nos cuentan lo que les ha ocurrido, pero no han llegado a presentar denuncia formal, ya que tienen miedo a sufrir represalias por parte de estos delincuentes».
Después de haber visto cómo las gastan, resulta comprensible.
RICARDO FERNÁNDEZ | MURCIA.
Promotores murcianos sufren desde hace meses un original y doloroso timo de unos falsos clientes
La clave está en el denominado contrato de arras. Ahí es donde el promotor firma su sentencia. ¿La razón? Pues que este tipo de contratos privados, por los que el comprador de un piso entrega una señal a cuenta antes de formalizar la escritura, obliga a su vez al constructor a devolver el doble de la cantidad recibida si, por cualquier razón, acaba echándose para atrás y se niega finalmente a venderle el piso a ese cliente.
Lógicamente, en los tiempos que corren, con cientos de promotores que llevan meses sin ver aparecer por sus oficinas algo que se parezca a un potencial comprador, ningún empresario pone objeción alguna a esa cláusula. «¿Cómo voy yo a renunciar a vender un piso, con la que está cayendo?», deben de decirse, a sí mismos, en aquellas ocasiones en las que un cliente le insta a suscribir uno de esos contratos de arras. No cuentan con que siempre puede surgir una circunstancia imprevista, o quizás demasiado bien prevista por parte de otras personas, que puede llevarle a cambiar drásticamente de opinión. Llega entonces el momento en que se quedan sin vender la casa, y teniendo que perder además una buena cantidad de dinero. Y, encima, dando gracias de que el asunto no se haya puesto aún más tiznado de lo que ya estaba.
Un número indeterminado de promotores murcianos -la asociación que engloba a estos empresarios y las fuerzas de seguridad tienen conocimiento de, al menos, siete casos- ha sufrido en sus propias carnes, de un año a esta parte, esta original y dolorosa estafa.
El 'modus operandi', dicho sea en jerga policial, es en todas las ocasiones muy similar. Una persona, casi siempre una mujer de cuidada apariencia y buenos modales, en unos casos acompañada de su esposo y en otros de una hija, contacta con el promotor y le hace saber de su interés por adquirir una vivienda. Desea hacerlo en un bloque o en un complejo ya parcialmente habitado por otras familias. Explica que tiene dinero suficiente como para pagar en mano la casa, pero que no puede escriturarla hasta cuatro o cinco semanas más tarde, y propone firmar mientras tanto un contrato de arras: ella entrega entre 6.000 y 12.000 euros, que perdería íntegramente si finalmente no escritura la casa, y el constructor se compromete a devolverle esa cantidad, y otro tanto, si es él quien renuncia a la operación, cualquiera que sea la razón que pueda esgrimir.
Una vez suscrito el contrato privado, la mujer pide las llaves de la vivienda, utilizando para ello cualquier excusa. Por ejemplo, que la casa es un regalo que le quieren hacer a su hijo, que está a punto de casarse, y que pretenden irla amueblando, para que la sorpresa sea completa el día de la boda.
El empresario, ignorante de lo que se lleva entre manos la aparentemente opulenta e intachable familia, no suele poner objeción alguna y les permite el acceso al piso, o al dúplex, pese a no haberse formalizado todavía la escritura.
La monumental y terrorífica sorpresa llega casi inmediatamente, cuando se entera de que el piso ha pasado a ser ocupado, de un día para otro, por un clan de personas de lamentable apariencia y comportamiento vandálico, que han tomado posesión del inmueble con similares modales a los de una manada de búfalos cafres penetrando en los jardines de la Granja de San Ildefonso: destrozan puertas y ventanas, arrancan grifería, llenan las zonas comunes de basuras, vociferan como 'hooligans', amenazan a los vecinos...
«El temor que atenaza en ese momento al vendedor es más que comprensible», reconoce el secretario de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región, Alejandro Zamora, quien conoce bien la forma de proceder de ese clan familiar. «Los promotores afectados por esa estafa, y entre nuestros asociados hemos tenido dos casos, son conscientes en ese momento de que si esas personas siguen en el edificio, al resto de las viviendas ya no les vas a poder dar salida nunca».
En tales circunstancias, lo único que le importa ya al empresario es sacarse de encima a esos maleantes, aunque sea a costa de perder dinero. Así, suelen renunciar a firmar la escritura y reintegran la cantidad entregada a cuenta, más otra parte idéntica, que es la que los estafadores se llevan como ganancia.
«Tenemos constancia de varios casos», admiten fuentes de la Jefatura Superior de Policía de Murcia. «Los afectados nos cuentan lo que les ha ocurrido, pero no han llegado a presentar denuncia formal, ya que tienen miedo a sufrir represalias por parte de estos delincuentes».
Después de haber visto cómo las gastan, resulta comprensible.
RICARDO FERNÁNDEZ | MURCIA.
TIMOS:entrega de llaves por mensajero
Este timo está afectando a personas que están buscando vivienda en alquiler. es muy fácil caer en él ya que el inmueble en cuestión se caracteriza por un precio muy económico, siendo éste más bajo de lo que debiera ser por zona, características y estado del mismo. el arrendador tiene mucha urgencia en alquilar ya que se ha tenido que marchar precipitadamente al extranjero (generalmente londres) y no ha tenido tiempo de arrendar su inmueble. así pues, para agilizar lo más posible el trámite, contrato, entrega de llaves, lo que se propone es el envío de las llaves y contrato por mensajería (siempre muy conocida), a cambio de ésto intenta convencerte de la idea del ingreso del alquiler (unos 600€)
la realidad de todo ésto es que la persona interesada en el alquiler de esta vivienda, se encuentra con que:
- o la llave no abre el inmueble que él creía
- o si la llave abre el inmueble, se encuentra con más personas en esa misma situación (también timadas)
- en el caso de haber realizado el pago de los 600€, te quedas sin ellos
la realidad de todo ésto es que la persona interesada en el alquiler de esta vivienda, se encuentra con que:
- o la llave no abre el inmueble que él creía
- o si la llave abre el inmueble, se encuentra con más personas en esa misma situación (también timadas)
- en el caso de haber realizado el pago de los 600€, te quedas sin ellos
El valor de una propiedad
Muchas personas se preguntan cuánto vale su propiedad para la venta, o cuál es el valor de aquella a la que desean acceder, ya sea como vivienda o como inversión.
En general, por motivos afectivos por ejemplo, a la hora de vender el propietario estima un valor mayor al que luego puede conseguirse en el mercado.
Por eso, para determinar el precio del inmueble los profesionales trabajamos con criterios objetivos, que nos sirven de parámetro para tasar gran cantidad de propiedades.
Uno de los ejes en los que nos basamos es el profundo conocimiento del mercado y sus variables. Pero además, se deben relevar una cantidad de datos que tendrán mayor importancia para la obtención del valor. Se trata de aspectos muy diferentes que dependen, en primer lugar, del tipo de inmueble del que estemos hablando.
Si se trata de una vivienda, se deben analizar aspectos como: la ubicación; las superficies (cubierta, descubierta y total); la iluminación natural, y las vistas que ofrece; la categoría de la propiedad y del edificio donde está ubicada; los servicios con que cuenta; la antigüedad de la construcción; el valor de las expensas; la funcionalidad (distribución interna); la orientación y la oferta competitiva (es decir, el precio del mercado de otras propiedades similares).
En caso de tratarse de una oficina: además de las variables anteriores, se analiza el tipo de edificio al que pertenece (hay distintas categorías predeterminadas, que se denominan clase A, B, C, Apto Profesional, etc.); las superficies de alfombra, los servicios con que cuenta la propiedad, la distribución y la cantidad de oferta competitiva (es decir, el conjunto de m2 vacantes que hay en el mercado, de productos similares a éste).
Si el inmueble es un local comercial, además de los ítems anteriores se debe analizar la cantidad de metros de frente con que cuenta (vidriera); la ubicación de la calle (en general la derecha según la mano del tránsito es más valorada por ser la que tiene mayor visibilidad por parte de los automovilistas, por ejemplo); los posibles destinos; los valores de renta posible; la superficie y cantidad de plantas, y las instalaciones.
Y finalmente, cuando se va a comercializar un edificio, los puntos a tener en cuenta son: la ubicación, el relevamiento de la oferta competitiva según características especificas del producto (tipológicas, metraje, etapa de construcción, servicios). Luego se confecciona una propuesta comercial detallando todos estos datos e incluyendo un análisis FODA (fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas, tanto del mercado como del emprendimiento), y relación precio /producto.
Se organiza una lista de precios como sugerencia, indicando cuáles serán los servicios generales de comercialización, con sus plazos, honorarios y documentación necesaria a entregar por el desarrollista, y comentarios generales.
En base a estos parámetros, se determinarán distintos valores:
- El valor de tasación, que surge del relevamiento de la oferta competitiva de igual producto, zona y estado, y del relevamiento del valor del inmueble históricamente.
- El valor del propietario: es la expectativa que tiene el dueño del inmueble, ya sea por motivos afectivos o por lo que invirtió en la compra y/o refacción.
- El valor de publicación: es el precio de lista, con un cierto margen de negociación.
- El valor real: es el que un comprador está dispuesto a pagar, que muchas veces no coincide con los anteriores.
El valor que se le asigne a la propiedad debe ser adecuado, porque si fuese muy alto ésta no se vendería mientras que si fuese muy bajo, el propietario perdería dinero. El valor de publicación nos ubicará en un intervalo imaginario, en el cual competiremos contra mejores y peores productos.
Lo importante es brindar al cliente un servicio integral de óptima calidad, acompañándolo en todos los procesos vinculados a la operación que realiza.
Por Karen Yanco, socia de Interwin Marketing Inmobiliario
www.interwin.com.ar
En general, por motivos afectivos por ejemplo, a la hora de vender el propietario estima un valor mayor al que luego puede conseguirse en el mercado.
Por eso, para determinar el precio del inmueble los profesionales trabajamos con criterios objetivos, que nos sirven de parámetro para tasar gran cantidad de propiedades.
Uno de los ejes en los que nos basamos es el profundo conocimiento del mercado y sus variables. Pero además, se deben relevar una cantidad de datos que tendrán mayor importancia para la obtención del valor. Se trata de aspectos muy diferentes que dependen, en primer lugar, del tipo de inmueble del que estemos hablando.
Si se trata de una vivienda, se deben analizar aspectos como: la ubicación; las superficies (cubierta, descubierta y total); la iluminación natural, y las vistas que ofrece; la categoría de la propiedad y del edificio donde está ubicada; los servicios con que cuenta; la antigüedad de la construcción; el valor de las expensas; la funcionalidad (distribución interna); la orientación y la oferta competitiva (es decir, el precio del mercado de otras propiedades similares).
En caso de tratarse de una oficina: además de las variables anteriores, se analiza el tipo de edificio al que pertenece (hay distintas categorías predeterminadas, que se denominan clase A, B, C, Apto Profesional, etc.); las superficies de alfombra, los servicios con que cuenta la propiedad, la distribución y la cantidad de oferta competitiva (es decir, el conjunto de m2 vacantes que hay en el mercado, de productos similares a éste).
Si el inmueble es un local comercial, además de los ítems anteriores se debe analizar la cantidad de metros de frente con que cuenta (vidriera); la ubicación de la calle (en general la derecha según la mano del tránsito es más valorada por ser la que tiene mayor visibilidad por parte de los automovilistas, por ejemplo); los posibles destinos; los valores de renta posible; la superficie y cantidad de plantas, y las instalaciones.
Y finalmente, cuando se va a comercializar un edificio, los puntos a tener en cuenta son: la ubicación, el relevamiento de la oferta competitiva según características especificas del producto (tipológicas, metraje, etapa de construcción, servicios). Luego se confecciona una propuesta comercial detallando todos estos datos e incluyendo un análisis FODA (fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas, tanto del mercado como del emprendimiento), y relación precio /producto.
Se organiza una lista de precios como sugerencia, indicando cuáles serán los servicios generales de comercialización, con sus plazos, honorarios y documentación necesaria a entregar por el desarrollista, y comentarios generales.
En base a estos parámetros, se determinarán distintos valores:
- El valor de tasación, que surge del relevamiento de la oferta competitiva de igual producto, zona y estado, y del relevamiento del valor del inmueble históricamente.
- El valor del propietario: es la expectativa que tiene el dueño del inmueble, ya sea por motivos afectivos o por lo que invirtió en la compra y/o refacción.
- El valor de publicación: es el precio de lista, con un cierto margen de negociación.
- El valor real: es el que un comprador está dispuesto a pagar, que muchas veces no coincide con los anteriores.
El valor que se le asigne a la propiedad debe ser adecuado, porque si fuese muy alto ésta no se vendería mientras que si fuese muy bajo, el propietario perdería dinero. El valor de publicación nos ubicará en un intervalo imaginario, en el cual competiremos contra mejores y peores productos.
Lo importante es brindar al cliente un servicio integral de óptima calidad, acompañándolo en todos los procesos vinculados a la operación que realiza.
Por Karen Yanco, socia de Interwin Marketing Inmobiliario
www.interwin.com.ar
2010 será un año fuerte en embargos inmobiliarios
La mayor parte de las adjudicaciones de activos inmobiliarios llevadas a cabo por parte de entidades financieras “está por venir”, ya que provendrán de litigios e impagos que comenzaron en los últimos dos años y que se resolverán durante 2010.
Esta es una de las previsiones realizadas por la consultora inmobiliaria y financiera Advantas, creada recientemente por Miguel Ruiz-Valdepeñas -ex director de la división inmobiliaria de Deloitte- y por Pelayo Goizueta -ex gerente del negocio inmobiliario GBS Finanzas y de Deloitte-.
Ambos expertos explicaron en una entrevista con Efe que los embargos de viviendas, solares, locales y demás activos inmobiliarios realizados hasta la fecha por la banca serán inferiores a los que previsiblemente acometerán durante este año, ya que los afectados han estado esperando hasta que la situación se ha hecho insostenible.
59.700 millones en embargos
Según el último informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, el importe de los activos inmobiliarios embargados por la banca asciende a 59.700 millones de euros, y es el resultado de procesos judiciales de ejecución de deuda -adjudicaciones-, de liquidación de deuda -daciones en pago- o de compras.
De esta forma, las entidades financieras seguirán incorporando más activos inmobiliarios a sus carteras de los que podrán vender durante los próximos 3 o 4 años, por lo que su cartera irá en aumento, apuntaron los expertos de Advantas.
“Este patrimonio irá creciendo en los próximos años”, aseguraron, aunque dependerá de la situación económica, los tipos de interés y la tasa de empleo, por lo que la situación inmobiliaria podría tardar en volver a la normalidad “entre 5 y 10 años”.
Press.tucasa.com
MONOGRÀFIC HABITATGE
Els consumidors, en matèria d'habitatge estem protegits per la Llei 24/1991 de 29 de novembre de l'habitatge i la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació. lŽarticle. 60 de la llei 24/1991, estableix que l'incompliment per part de l'empresari o professionals sobre garanties, publicitat, informació i oferta, i els requisits previs per a la venda d'un habitatge en projecte, construcció i dels ja acabats constitueixen, una infracció administrativa de la disciplina de mercats i defensa dels consumidors i usuaris, regulada per la Llei 1/1990 de 8 de gener de la Generalitat de Catalunya.
L'alt percentatge de problemes en la construcció ens demostra la indefensió en la que es troba el consumidor.
Per una banda l'incompliment de les promotores i per altra la falta d'informació del consumidor, i a més la falta de rigor en el control per part de l'administració competent. Hi ha dades importants que hem de tenir en compte, especialment a l'hora de comprar un habitatge nou:
L'alt percentatge de problemes en la construcció ens demostra la indefensió en la que es troba el consumidor.
Per una banda l'incompliment de les promotores i per altra la falta d'informació del consumidor, i a més la falta de rigor en el control per part de l'administració competent.
- Nom i raó social de l'empresa promotora.
- Identificació del constructor, arquitecte i aparellador.
- Dades d'identificació de l'immoble, solar en el registre.
- Còpia de llicències urbanístiques per a la construcció.
- Pla general d'emplaçament de la vivenda.
- Descripció dels elements i serveis comuns de l'edifici.
- Pla real de la vivenda amb l'expressió de la superfície útil, garatges, trasters�..
- Memòria de qualitats que expressi de forma detallada les característiques dels materials que s'utilitzaran per a la construcció.
- En el cas que el consumidor vulgui fer modificacions a la vivenda s'ha d'exigir la redacció d'un pressupost escrit i detallat per a evitar sorpreses.
- S'ha d'especificar de forma clara el termini màxim de lliurament.
- Els contractes han d'estar redactats de forma clara i senzilla i , el consumidor no ha d'admetre clàusules abusives, les més comuns són:
- La promotora es reserva la facultat de modificar materials
- Clàusula per la qual la promotora imposa la facultat de triar al notari. Aquest dret pertany al consumidor.
- La obligació de subrogar-se al crèdit hipotecari.
Si l'habitatge que volem comprar és de segona mà , hem de vetllar perquè rebem tota la documentació següent:
- la cèdula d'habitabilitat.
- el plànol a escala 1/50 , la descripció dels materials de la construcció i la memòria de qualitats, com es fa en els habitatges nous.
- les garanties de l'habitatge.
- en el cas de que es tracti d'una propietat de divisió horitzontal s'haurà de demanar els Estatuts de la Comunitat de Propietaris i un certificat del secretari de la comunitat que acrediti que el propietari està al corrent de pagament de les quotes comunitàries. També és interessant informar-se de les condicions generals de l'edifici (característiques físiques , tècniques, incidents, reformes que s'hagin o estigui previst portar a cap)
- la llista de les companyies subministradores dels serveis contractats i els butlletins d'aigua, gas i electricitat corresponents.
A més, si l'habitatge el comprem a través d'un particular (no professional immobiliari) cal que tinguem en compte les següents recomanacions:
- Anar al Registre de la Propietat per comprovar qui té la titularitat de la finca i aquí també es pot informar si té càrregues pendents (hipoteques, servituds�) .
- Comprovar que el propietari actual està al corrent del pagament de l'Impost sobre Bens Immobles (I.B.I). Això ho podem saber sol·licitant-li l'últim rebut o bé adreçar-nos a l'Ajuntament corresponent.
- Comprovar també el funcionament i qualitat de les instal·lacions dels subministraments d'aigua, llum i gas, així com els possibles deutes que s'hagin pogut originar.
A conseqüència de tot aquesta exposició d'informació des de la UCC-Terres de Lleida recomanen als consumidors que mantinguin un assessorament durant i desprès del lliurament de les claus sobretot per que fa al lliurament de la documentació exigida al venedor.
Altres recomanacions que cal tenir especialment en compte són, que:
- Es sol·licitin informes detallats de la constructora, que tota la documentació i plànols es lliurin per escrit i de forma detallada.
- Guardi els anuncis publicitaris, aquests formaran part del contracte, doncs la publicitat és vinculant.
- Exigeixi que se li garanteixin mitjançant factura els lliuraments parcials de diners.
- No accepti les exigències de pagament de diner negre" per part de la promotora.
- Efectuï totes les reclamacions per escrit, és l'única forma de deixar constància.
- Exigeixi còpia dels contractes abans de firmar-los , i en cas de dubte demani assessorament.
- Exigeixi còpia de declaració d'obra nova abans de signar les escriptures.
- No signi les escriptures de compra abans dŽ haver verificat que la vivenda es lliuri en les degudes condicions, i una vegada subhastades totes les deficiències detectades. En cas de detectar deficiències desprès d'haver escripturat faci la reclamació per escrit a la promotora.
Un cop hem signat l'escriptura i podem dir que som propietaris de l'habitatge que hem comprat també cal saber que si ens trobem amb algun defecte ocult en el moment de la compra ja sigui en els acabats, les instal·lacions o l'estructura de la edificació, la LOE (Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación), diu que els agents que intervenen en la construcció de l'edifici són responsables:
- durant 1 any dels vicis o defectes d'acabat de les obres.
- durant 3 anys, dels vicis o defectes dels elements de construcció o de les instal·lacions que comporten l'incompliment dels requisits d'habitabilitat.
- durant 10 anys , dels danys materials dels vicis o defectes de cementació bigues, forjats, murs de càrrega i altres elements estructurals que afectin a la resistència mecànica i a l'estabilitat de l'edifici.
Si, malgrat tenir en compte totes aquestes consideracions, encara es produeixen incompliments o falta de documentació per part del/s responsable/s de la venta de l'immoble, cal que presentem una reclamació tenint en compte que en el cas de que el constructor i el promotor no siguin la mateixa persona, les reclamacions s'han de dirigir sempre cap al promotor en tot cas ja serà aquest qui li demani responsabilitats al constructor o a altres persones que hagin intervingut en la construcció.
Alhora de reclamar, el que caldria fer és enviar un burofax al promotor/constructor amb una llista de tots els desperfectes, donant-los-hi un termini d'uns 10 o 20 dies per rebre una resposta. En el cas que passi aquest període i no haguem obtingut resposta es pot presentar una sol·licitud de mediació i/o arbitratge a la Junta Arbitral de Consum més propera al vostre domicili mitjançant la tramitació de la reclamació en l'organisme competent de la Generalitat o municipal en consum o a través d'una associació de consumidors on també us informaran del procediment a seguir en cada cas.
Si la mediació o arbitratge no són acceptats pel reclamat haurem de presentar la reclamació davant del jutge.
Finalment, la llei 3/1993 de 5 de març de l'Estatut del Consumidor; protegeix, entre altres, el dret a la salut, a la seguretat als interessos econòmics i també protegeix a l'usuari contra els abusos contractuals.
La herramienta para salir de la crisis.
El cambio de ciclo en el mercado inmobiliario ha sido el desencadenante para que un pequeño grupo de empresarios nos reunamos con la voluntad de modificar y adaptar nuestras empresas a un nuevo mercado.
¿Qué es TOT Torre ?
Es un acuerdo de cooperación de un grupo de empresas para compartir nuestros servicios y facilitar la compraventa de viviendas.
Las propiedades de TOT Torre se gestionan a través de un programa informático y de forma simultánea por todas las empresas de la agrupación que permite en una sola aplicación la administración y comunicación de una red de oficinas así como la publicación de la cartera general de inmuebles de la red en los mejores portales inmobiliarios.
El funcionamiento de nuestro servicio se basa en colaborar con propiedades en exclusiva compartida y de este modo gestionar los inmuebles de manera conjunta bajo un código ético y con unos procedimientos de trabajo adaptados a las condiciones que regula el ejercicio de la intermediación inmobiliaria.
El cliente que contrata los servicios con alguna de las empresas de TOT Torre tendrá a su disposición una cartera con un gran número propiedades en exclusiva, que sólo comercializa el grupo Tot-Torre, una lista de compradores que se multiplica por el número de empresas adheridas.
Ventajas para el vendedor
Cuando encarga sus servicios a un asesor de TOT Torre tiene a su disposición un gran número de profesionales que promocionarán su vivienda entre sus clientes compradores extendiéndose toda la red de contactos.
Además le ofrece:
- Estudios de mercado precisos gracias a los históricos y testigos de viviendas del grupo.
- Tratamiento personalizado de la propiedad.
- Control y seguridad en las visitas a su propiedad.
- Inserción de su inmueble en la WEB y Gestión simultanea por todas las agencias.
- Asesoramiento y gestión de contratos hasta escrituración.
Ventajas para el comprador
Se amplia el abanico de producto con una detallada y rigurosa información de cada inmueble de forma rápida y sencilla.
Además tendrá:
- Transparencia y seguridad: Una rigurosa información de la propiedad y una documentación jurídica para su seguridad.
- Mismos precios y condiciones: Todas las propiedades de la bolsa común mantienen los mismos precios y condiciones.
- Más oportunidades: Más producto en una sola visita a una oficina del grupo.
- Control de la propiedad: Todas las propiedades se gestionan en exclusiva. El propietario de la vivienda delega toda la gestión de la venta en la oficina captadora, fijando un único precio y condiciones de venta.
¿Qué es TOT Torre ?
Es un acuerdo de cooperación de un grupo de empresas para compartir nuestros servicios y facilitar la compraventa de viviendas.
Las propiedades de TOT Torre se gestionan a través de un programa informático y de forma simultánea por todas las empresas de la agrupación que permite en una sola aplicación la administración y comunicación de una red de oficinas así como la publicación de la cartera general de inmuebles de la red en los mejores portales inmobiliarios.
El funcionamiento de nuestro servicio se basa en colaborar con propiedades en exclusiva compartida y de este modo gestionar los inmuebles de manera conjunta bajo un código ético y con unos procedimientos de trabajo adaptados a las condiciones que regula el ejercicio de la intermediación inmobiliaria.
El cliente que contrata los servicios con alguna de las empresas de TOT Torre tendrá a su disposición una cartera con un gran número propiedades en exclusiva, que sólo comercializa el grupo Tot-Torre, una lista de compradores que se multiplica por el número de empresas adheridas.
Ventajas para el vendedor
Cuando encarga sus servicios a un asesor de TOT Torre tiene a su disposición un gran número de profesionales que promocionarán su vivienda entre sus clientes compradores extendiéndose toda la red de contactos.
Además le ofrece:
- Estudios de mercado precisos gracias a los históricos y testigos de viviendas del grupo.
- Tratamiento personalizado de la propiedad.
- Control y seguridad en las visitas a su propiedad.
- Inserción de su inmueble en la WEB y Gestión simultanea por todas las agencias.
- Asesoramiento y gestión de contratos hasta escrituración.
Ventajas para el comprador
Se amplia el abanico de producto con una detallada y rigurosa información de cada inmueble de forma rápida y sencilla.
Además tendrá:
- Transparencia y seguridad: Una rigurosa información de la propiedad y una documentación jurídica para su seguridad.
- Mismos precios y condiciones: Todas las propiedades de la bolsa común mantienen los mismos precios y condiciones.
- Más oportunidades: Más producto en una sola visita a una oficina del grupo.
- Control de la propiedad: Todas las propiedades se gestionan en exclusiva. El propietario de la vivienda delega toda la gestión de la venta en la oficina captadora, fijando un único precio y condiciones de venta.
CONVERTIR UNA VIVIENDA EN DOMÓTICA CUESTA ENTRE 1.500 Y 3.000 EUROS Y SE AMORTIZA EN 4 AÑOS
11/03/2010
Convertir una casa normal en un hogar domótico, es decir, dotado con las tecnologías más avanzadas en materia de control energético, seguridad y comunicaciones, cuesta entre 1.500 y 3.000 euros, lo que equivale a entre el 1,5 y el 2 por ciento del coste de las instalaciones de una vivienda, una cantidad que se amortiza en cuatro años gracias al ahorro energético que permiten estos equipamientos.
Así lo aseguró ayer el presidente de Asimelec, Martín Pérez, al alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón, y al secretario de Estado de Telecomunicaciones y para
Y es que con las instalaciones que incluye una casa totalmente domótica se puede llegar a ahorrar un 25 por ciento de energía como mínimo, cantidad que puede llegar al 50 por ciento si se suman sistemas de energía geotérmica y solar a la vivienda.
VISITA A
En total, ASIMELEC ha invertido 1,1 millones de euros a través de préstamos del Plan Avanza del Ministerio de Industria en la recreación de una vivienda domótica. Así, el primer encuentro de los ciudadanos con la vivienda es el videoportero, que conecta con un canal de la televisión para poder ver quién llama, así como con el móvil o Internet para contestar la puerta.
Nada más entrar empiezan las aplicaciones de la casa. Así, un simple comando de voz puede encender o apagar las luces, la calefacción o subir las persianas, algo que también se puede hacer por teléfono. Además, mediante unas pantallas recibimos información sobre el consumo energético de la vivienda y la comparativa con el ahorro experimentado a nivel nacional.
Y es que todo el hogar está equipado con fibra óptica, que permite recibir señal de televisión en alta definición (e incluso en 3D en el futuro), banda ancha de Internet y el resto de redes IP en que se integran los diferentes sistemas, que ni siquiera deben ser del mismo fabricante para poder integrarse.
Asimismo, esta tecnología permite instalar modernos sistemas de seguridad como detectores de movimiento, alarmas antiincendios o de hurto, e incluso sistemas de pánico para que los mayores puedan encender la luz o avisar a emergencias con un comando de voz. La cocina cuenta también con un sistema que detecta humo, fugas de gas o pérdidas de agua, que es incluso capaz de detener en el momento.
En cuanto a la iluminación, el sistema puede memorizar diferentes modos para utilizar en diferentes circunstancias (por ejemplo, para ver una película tocar un botón basta para bajar las persianas, reducir las luces y desplegar una pantalla de proyecciones).
BANCOS Y CAJAS TRIPLICAN SUS INMUEBLES EN CARTERA EN UN AÑO, HASTA 25.400 MILLONES, SEGÚN BARCLAYS
BANCOS Y CAJAS TRIPLICAN SUS INMUEBLES EN CARTERA EN UN AÑO, HASTA 25.400 MILLONES, SEGÚN BARCLAYS (11/03/2010)
Los bancos y las cajas de ahorros en España han triplicado los inmuebles que tienen en cartera en el último año, hasta contar en la actualidad con activos del sector del ladrillo por importe de 25.400 millones de euros, y experimentan una creciente presión por los concursos de acreedores de los promotores.
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